リースバックとは、自宅を一度売却し、買い手(オーナー)から売却した家を賃貸として借りることで、売却後もそのまま家に住み続けるという方法です。
リースバックをすることで、家を売った後も引越しをすることなくそのまま家を使うことができ、これまでと変わらない生活を送ることができます。
リースバックの仕組み
リースバックは複雑なイメージを持たれるかもしれませんが、仕組みとしては上記の図の通り不動産の売買契約と賃貸契約を同時に締結するだけのシンプルな仕組みです。
自宅などの不動産を第三者に売却することで売却代金を一括して受け取ることができ、それと同時に賃貸契約を買い手と締結することで、賃貸物件としてそのまま使用することができます。
もちろん、自宅を売却して得た資金は自由に使うことができますので、住宅ローンなどの債務の返済、生活資金、事業資金などに活用できます。
リースバックの活用例
リースバックは、「債務の返済や生活資金など、お金が必要だけど今の家を失いたくない」そんなニーズに応える仕組みです。実際には以下のようなケースで活用されることが多いです。
債務の返済
・住宅ローンの返済の負担を減らしたい
・税金を滞納して家を差し押さえられてしまった
・借金をまとめて返済したい
・ローンを滞納による競売を避けたい
生活資金・事業資金
・家はあるが収入が年金だけで生活が苦しい
・医療費、介護施設の入居費、リフォーム費用などでまとまった資金が必要
・事業のための資金を確保したいが銀行の融資を受けられない
相続対策
・相続人に現金で資産を残してやりたい
・自分が亡くなった時に家の遺産分割で揉めてほしくない
リースバックのメリット
メリット1 今の自宅にそのまま住み続けられる
最大のメリットは、何と言っても自宅を売却した後もそのまま家に住み続けられることです。そのため、自宅を売却した後も売却前と全く同じ生活を続けていただけます。
メリット2 一括でお金が入り、ローンの返済や資金調達ができる
通常の不動産の売却と同様に家を売却した代金を一括で受け取ることができます。その資金を住宅ローンや借金の返済、生活資金や事業資金などに活用していただくことが可能です。
メリット3 他人に知られることがない
お引越しをせずに自宅を売却するため、外からは売却したことがわかりません。そのため、近所の方やご親戚などに知られずに不動産を売却することが可能です。
メリット4 資金負担が減る
リースバックの家賃は、その不動産を売却した金額に応じて決まります。そのため、自宅を売却する価格や条件によっては、賃料を毎月の住宅ローンや借金の返済額よりも低い額に設定でき、毎月の家計の負担が低減できるケースがあります。
メリット5 固定資産税などの維持費が不要
自宅を売却するかたちになるため、所有権が買主(オーナー)移りますので、固定資産税が掛かりません。また、マンションの場合は管理費や修繕積立金も不要となります。ただし、内装等の生活に必要な修繕・リフォームはご自身での負担となります。
メリット6 将来的に買い戻すことも可能
リースバックであれば一度自宅を売却しても、将来買い戻す契約を予め結んでおくことができます。そのため、将来的にゆとりができた時や退職金が入るタイミングで再び買い戻すことができるのです。
リースバックのデメリット
リースバックのデメリットは主に以下の通りです。
デメリット１ 所有権がなくなる
リースバックはあくまでも不動産の売却の一種ですので、自宅の所有権は失うことになります。つまり自分の所有物ではなく、賃貸物件として借りているというかたちになるのです。ただし、そのまま住み続けられるため、近所などに知られてしまう心配はありません。
デメリット２ 売却額が通常の売却よりも低くなることがある
リースバックで自宅などの不動産を売却すると、一般の売却と比べると多少売却できる金額が低くなってしまう傾向があります。概ね相場の7~8割程度になるケースが多いです。
デメリット３ 家賃が相場よりも高くなることもある
リースバックした場合の家賃は、売却した金額に応じて決まります。つまり、自宅を高く売れば売るほど家賃が高くなるわけです。そのため、売却する金額によっては周辺の賃貸物件の相場よりも家賃が高くなってしまうことがあります。もちろん、売却価格によっては逆に相場よりも家賃を低く抑えられることもあります。
まずは無料査定を
デメリット２と３については、具体的に売却額と家賃がどのくらいになるのか査定をしてお確かめください。査定の段階では一切費用が掛かりませんので、まずは条件を確認したうえで契約をするのか判断することをお勧めします。
リバースモーゲージとの違い
リースバックとよく比較されるのが、金融機関が扱うリバースモーゲージです。リバースモーゲージとは、自宅を担保にして資金を借入して利息のみを返済し、所有者が亡くなったときに相続人が売却して返済をするという不動産担保ローンの一種です。
主な違いとしては以下の通りです。あくまでも一般的な傾向ですので、対象の不動産や扱う会社によっても条件が異なります。
①形式：リースバックは売却、リースバックは資金の借入（借金）
②所有権：リースバックは所有権を第三者に移転しますが、リバースモーゲージはそのまま残る
③調達金額：リースバックの方が調達できる金額は高い
④支払い負担：一般的に月々の支払負担額（利息・家賃）はリバースモーゲージの方が低い
⑤利用条件：一般的にリバースモーゲージは年齢・資金使途など利用条件が厳しい
⑥対象地域：リバースモーゲージは主に都市部のみが対象です。
つまり、リバースモーゲージのほうが毎月の支払い（金利）の負担の方が、リースバックの家賃よりも低くなる傾向があり、その点に関してはメリットがあります。
ただし、リバースモーゲージは調達できる金額がリースバックよりも低かったり、年齢・資金使途・地域などの利用条件が厳しく、条件が合わなかったり利用できないケースもあります。
リースバックの契約の流れ
①簡易査定
まずはお電話・メールにてお問い合わせください。住所・土地の面積(マンションの場合はお部屋の広さ)、築年数などの情報をお伺いし、机上での簡易査定をさせていただきます。お問い合わせをいただいてから最短即日～２日程度で、リースバックした際の売却金額や家賃の概算の査定結果を回答いたします。なお、査定料などは一切いただきません。
②現地調査・本査定
簡易査定の条件でご検討いただけるようであれば、実際に現地にお伺いさせていただき、調査のうえ本査定をさせていただきます。また、お伺いさせていただいた際に、リースバックの契約内容について改めて詳しくご説明をいたします。
③最終条件提示
現地調査から１~２週間で、売却金額・家賃・その他の諸費用などもお見積もりをご提出し、最終的な条件をご提示させていただきます。
④契約
最終的にご提示させていただいた条件でご承諾いただきましたら、正式にリースバックの契約を締結します。具体的には売買契約と賃貸契約を同時に締結し、契約成立となります。
⑤代金決済・所有権移転
契約後１~２週間で代金決済を行い、ご指定の口座に代金をお振込みさせていただきます。なお、住宅ローンなどの債務が残っている場合は、代金の決済と同時に債務の返済手続きを行います。代金の振り込み、債務の返済の確認をもって所有権を移転し、賃貸契約が正式にスタートします。
リースバックのよくある質問
Ｑ：リースバックの家賃はどう決まるか？
家賃は売却した金額や地域・物件の種類などによって異なりますが、概ね「売却金額×6～13％÷12か月」で計算されます。（詳しくはこちら>>）
Ｑ：賃貸できる期間は？途中で追い出される心配はない？
原則として期間の制限はなく、契約期間満了時に何度でも同条件で再契約が可能です。（詳しくはこちら>>）
Ｑ：リースバックでの売却額はどう決まるか？
物件や地域によりますが、その不動産の価格相場の7~8割程度になることが一般的です。（詳しくはこちら>>）
Ｑ：買い戻しの価格はいくらくらい？
買い戻しの価格は、売却した時の金額の1.1～1.3倍が相場です。（詳しくはこちら>>）
Ｑ：全国どこでもリースバックできるのか？
当社の対応エリアは南関東、東海、関西、九州北部です。ただし当該地域でも対応できないケースもございますので、詳しくはお問い合わせください。（詳しくはこちら>>）
Ｑ：家賃が途中で上がることはない？
原則、家賃が途中で変更になることはありません。
Ｑ：どんな不動産が対象になる？
一般的な居住用の戸建て・マンションはもちろん、事業用の不動産（ビル・工場）も対象になります。田畑や山林などの土地、再建築不可の物件は対象外です。（詳しくはこちら>>）
Ｑ：査定は無料？
リースバックの売買価格・家賃などの査定は無料です。お電話または問い合わせフォームよりお気軽にお問い合わせください。
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