リースバックをご検討されている方が、よく比較対象とするのがリバースモーゲージです。
ここではリースバックとリバースモーゲージの違いをご説明します。
| リースバック | リバースモーゲージ | |
|---|---|---|
| 資金 | もらう | 借りる |
| 名義 | 買主に移転 | 移転なし(死亡時に売却) |
| 費用 | 賃料 | 利息 |
| 取得可能資金 | 市場価格の70～80％ | 市場価格の50％前後 |
| 対象地域 | 制限なし | 主に都市部 |
| 年齢制限 | 制限なし | 55歳以上とする金融機関が多い |
| 対象物件 | 制限なし | 戸建のみとする金融機関が多い |
| 対象者 | 個人・法人(事業用不動産も可) | 個人 |
| 収入条件 | 緩い | 厳しい |
| 資金用途 | 自由 | 老後資金や自宅リフォームなど、用途を制限される |
| 保証人 | 不要(保証人を設定したほうが条件が有利になるケースはあり) | 必要とされるケースが多い |
| 固定資産税 | 掛からない | 掛かる |
※上記リバースモーゲージの条件は金融機関によって異なります。
制度上の違い
リースバックは自宅を「売却」するため、所有権が第三者である買主に移転されます。
一方、リバースモーゲージは自宅を担保に資金を「借入」するため所有権は移転せずに自宅に抵当権の登記を行います。
なお、リバースモーゲージは、所有者が亡くなった際にその不動産を売却して借入を返済することが多いようです。
調達資金額と費用の違い
リースバックとリバースモーゲージで調達できる資金の額は、いずれも対象となる不動産の市場価格によって決まりますが、リースバックであれば市場価格の70～80％程度、リバースモーゲージでは50％前後と、同じ不動産であればリースバックのほうが高くなるのが一般的です。
それに対し、リースバックであれば「賃料」、リバースモーゲージであれば「利息」が費用として掛かります。
この賃料と利息であれば、一般的にリバースモーゲージの利息のほうが安くなることが多いですが、リバースモーゲージでは所有権を移転しないため、引き続き固定資産税がかかるため、それも含めるとあまり大きな差は生まれないでしょう。
利用できる対象者や制限の違い
リバースモーゲージの場合、55歳以上の年齢制限があったり、対象となる不動産が都市部の戸建住宅に限定されていたりと、様々な条件があります。
また、資金用途も老後資金やリフォーム費用などに制限され、借りた自由にお金を使えないケースもあります。
一方でリースバックであれば、対象や用途に制限はありません。事業用の不動産も含めてあらゆる物件が対象となり、資金も自由に使うことができます。
リバースモーゲージが有利なケース
以上より、リバースモーゲージが有効なケースとしては、どうしても所有権を手放したくない場合が挙げられます。ただし、リースバックであっても将来買い戻すことは可能です。
また、都市部の人気の高い地域の戸建て住宅で、金利を低く抑えて借り入れできるような物件であればリバースモーゲージのほうが費用を安く抑えられます。
