住宅ローンの返済が苦しくなってきた場合の対処方法としては、いくつか選択肢が挙げられますが、とくに最近注目されているのが「リースバック」です。リースバックなら、住み慣れた自宅から離れることなく、住宅ローンの返済負担を軽減できる可能性があります。
今回はリースバックの基本的な仕組みやメリット、注意点について解説するので、ぜひ参考にしてみてください。
目次
リースバックとは
リースバック（正式名称：Sale and Leaseback）とは、自宅を売却して資金を得たあと、そのまま買主と賃貸借契約を結び、家に住み続けられるようにする取引です。「不動産売却」と「賃貸借契約」を同時に行うことで、売主は住環境を変えずに、まとまった資金を得られます。
住宅ローンの返済に困っているケースでは、売却代金でローンを完済したうえで、買主に家賃を払いながら生活を立て直すといった活用方法が代表的です。生活を立て直した後、買主から自宅を買い戻すケースもあります。
リースバックのメリット
ここからは、住宅ローンの返済に問題を抱える方にとって、なぜ「リースバック」が役に立つのか、主なメリットを見ていきましょう。
住み続けながら資金を確保できる
毎月の住宅ローン返済が苦しい場合、自宅を売却して、その代金で銀行へ一括返済するのがセオリーです。しかし自宅を売却したら、アパートなどへ引越さなければなりません。愛着のある自宅から、できれば離れたくないという方もいるでしょう。
リースバックなら「不動産売買契約」と「賃貸借契約」を同時に進めるため、売却後も同じ家に住み続けられます。まとまった資金を確保しつつ、自宅を離れずに済む点が、リースバック最大のメリットといえるでしょう。
まとまった現金を一括で受け取れる
まとまった現金を一括で受け取れる点も、リースバックのメリットです。住宅ローンの残債がある場合、まず返済に充てることが前提となりますが、ローン完済後に手元に残った資金は自由に使えます。
そのため、「リースバックの売却査定額（時価の7〜8割程度）」が「住宅ローン残債」を上回っている場合、老後資金や生活費、医療費など、さまざまな用途で自由に活用できます。数百万円単位の現金を用意したいものの、銀行から融資を受けられない場合、ぜひリースバックの活用を検討してみてください。
固定資産税や管理費・修繕積立金の負担がなくなる
リースバックでは、自宅の所有権は買主に移転します。結果として、不動産の所有者にかかる税金である「固定資産税」や「都市計画税」、さらには「マンション管理費・修繕積立金」といった、ランニングコストの直接的な支払い負担を買主に移せる点も、リースバックのメリットといえるでしょう。
これまでバラバラに発生していた税金・管理費・修繕積立金などの支出を、「毎月の家賃」のみに整理すれば、家計の見通しを立てやすくなります。生活再建のために支出をシンプルにしたい場合も、リースバックを検討してみてください。
リースバックのデメリット
リースバックにはメリットだけではなく、デメリットも存在します。売却してから後悔しないよう、下記2点は必ず考慮しておきましょう。
売却価格が市場相場より低くなる傾向がある
先ほど少し触れましたが、リースバックの売却査定額は時価の7〜8割程度とされるケースが多く、6割程度になってしまうこともあります。これは買主が、物件を将来再販する際の価格低下リスクや解体費用も加味して査定するためです。売却価格が市場相場より低くなる傾向がある点は、リースバックを利用する際に必ず理解しておかなければなりません。
「売却価格」が「住宅ローン残債」を下回ると、リースバック後もローンを完済できません。リースバックを検討し始めたら、まず住宅ローン残債を確認するようにしましょう。
家賃（リース料）が発生し続ける
リースバック後は、毎月の住宅ローン返済がなくなる代わりに、家賃の支払いが発生します。この家賃は、先述した固定資産税・都市計画税・マンション管理費・修繕積立金といったコストはもちろん、買主の利益も加味したうえで、「売却金額×利回り」によって決まるのが特徴です。
周辺の賃貸物件の相場はあまり考慮されないため、自宅を高く売ったことで、家賃が割高になるケースもあります。また、「リースバック後の家賃」が「住宅ローンの返済負担額」と比べて、大幅に安くなるとも限りません。
リースバックがおすすめなケース
ここまで紹介した点をふまえ、リースバックはどのようなニーズがある場合に向いているのか、いくつか代表例を紹介します。
老後資金の確保や「相続」をシンプルにしたい場合
老後に不安を抱えている場合、リースバックは有効な対策の一つです。たとえば、老後の生活費・医療費に不安を感じているものの、年金収入だけでは心もとないなら、リースバックでまとまった現金を手に入れ、貯蓄してみてはいかがでしょうか。自宅から出ていく必要がないため、生活環境を変えずに資金を確保できることがポイントです。
また、不動産は分割しにくく現金化にも時間がかかる資産であるため、相続トラブルの原因になりえます。しかしリースバックで自宅を現金化しておけば、シンプルに分割できるため、相続手続きの負担を減らす効果も期待できます。
近い将来「買い戻し」できる見込みがある場合
直近数年間は家計が苦しいものの、数年後には状況が改善し、「買い戻し」できる見込みがある場合も、リースバックの検討がおすすめです。ただ自宅を売却してしまうと、将来的にまとまった資金を手にしても、基本的に自宅を取り戻すことはできません。
しかしリースバック契約に「買い戻し条件」を含めておけば、家計に余裕ができたタイミングで、自宅の所有権を取り戻せます。なお、買い戻し条件は口約束ではなく、必ず契約書に明記してもらうようにしましょう。
任意売却を検討しているが、競売は避けたい場合
住宅ローンの滞納が続くと、最終的には金融機関によって競売にかけられ、強制的に自宅を売却されてしまいます。競売では売却価格が市場相場を大きく下回るケースが多く、落札後は退去を求められるため、何とか避けたいと考えている方もいるのではないでしょうか。
こうした状況では、「任意売却」と「リースバック」を組み合わせるのがおすすめです。金融機関の同意が必要になりますが、「任意売却」と「リースバック」を併用すれば、競売を回避して、自宅に住み続けられる可能性があります。（任意売却の詳細は後述します）
住み替えを検討している場合
通常の住み替えでは、現在の自宅を売却してから新居を購入する「売り先行」か、新居を先に購入する「買い先行」かを選ぶ必要があります。売り先行の場合、新しいマイホームが見つかるまでの間、アパートなどに仮住まいしなければなりません。これも選択肢の一つであるものの、引越し費用などがかさんでしまいます。
一方、買い先行の場合、ダブルローン（住宅ローンの二重支払い）期間が発生するリスクがあります。しかしリースバックなら、まず自宅を売却してローンを完済したうえで、そのまま引越すことなく、新居をじっくり探せます。これは大きなメリットといえるでしょう。
リースバックと任意売却の違い
さて、住宅ローンの返済に困った際、よく比較される選択肢が「リースバック」と「任意売却」です。ここからは、それぞれの違いを整理して解説します。
住み続けられるかどうかの違い
最も大きな違いとしては、売却後も自宅に住み続けられるかどうかが挙げられます。そもそも任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になり、なおかつ家を売っても完済できない場合に、金融機関の同意を得て、競売にかけられる前に自宅を売却する手続きのことです。競売と比べてプライバシーが守られやすく、売却価格も高くなりやすい点がメリットですが、あくまでも「住宅を売ること」が目的であるため、住まいは別途確保しなければなりません。
一方でリースバックは、「売却後も住み続けること」が前提であり、買主と賃貸借契約を結ぶため、引越す必要はありません。
資金の受け取り方の違い
任意売却は、「住宅ローン残債」が「売却価格」を上回るオーバーローンの状態で、金融機関の同意を得て自宅を売却する手続きです。売却代金はローンの返済に充てられるため、基本的に手元に資金は残りません。返しきれなかった住宅ローンも、毎月の返済額について金融機関と相談したうえで、完済を目指す必要があります。
一方、リースバックは、売却代金で住宅ローンを完済するのが基本です。ローン完済後に手元に残った資金は、生活費や老後の備えなどとして、自由に使えます。
リースバックと任意売却の判断基準について
リースバックと任意売却のどちらを選ぶべきかは、主に「住宅ローンの残債と自宅の売却価格のバランス」と「売却後も住み続けたいかどうか」によって判断します。「売却価格」が「住宅ローン残債」を上回るアンダーローンで、なおかつ自宅に住み続けたい場合は、リースバックが最適です。
一方、先述したようなオーバーローンの状態で、債務整理が最優先の場合は、基本的に任意売却を進めます。ただし、金融機関の同意さえ得ることができれば、手元に現金は残らないものの、任意売却とリースバックを組み合わせることも可能です。
リースバックを利用する際の注意点
リースバックを利用する際に、いくつか知っておくべき注意点も存在します。自宅を売却してから後悔しないためにも、下記の3点には気をつけてください。
ずっと住み続けられるとは限らない
リースバックで結ぶ賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。普通借家契約は、借主が法律で強く保護されるタイプの契約です。家賃を適正に払い続ける限り、退去を強制される可能性はほとんどありません。
一方、定期借家契約の場合、契約期間終了後は原則として退去しなければなりません。再販を前提としている買主は、「定期借家契約」の締結を求めるケースが多いです。締結する賃貸借契約の種類によっては、一定期間後に退去しなければならない可能性がある点は知っておきましょう。
将来買い戻しが必ずできるわけではない
家計に余裕ができたタイミングで自宅を買い戻すために、通常の売却ではなくリースバックを選ぶ方もいるでしょう。しかし、買い戻しは自動的に認められる権利ではありません。契約時に詳細を詰めておかないと、買い戻しを断られるケースもあります。
そのため将来的な買い戻しを希望する場合、必ず契約書に条件を明記しましょう。なお、買い戻し価格には、諸経費や利益が上乗せされるため、売った金額より高く設定されるのが一般的です。
業者ごとに条件が大きく異なる
一口にリースバックといっても、査定価格・家賃・契約期間・買い戻し条件などの詳細は、業者によって大きく異なります。そのため、必ず複数の業者から見積もりを取り、条件を比較したうえで契約先を決めましょう。
なお、業者を比較する際は、査定額だけではなく、すべての条件を総合的に見て判断することが大切です。査定額を高めに提示する一方で、他の条件が不利に設定されているケースもあります。
リースバックを利用する流れ
それでは、リースバックを利用する流れを見ていきましょう。業者への問い合わせから賃貸生活開始に至るまで、各ステップごとに解説します。
問い合わせ・簡易査定
まずはリースバック業者に問い合わせ、簡易査定を依頼します。簡易査定とは、物件の所在地や築年数、間取りなどの基本情報をもとに、売却価格の目安を算出するものです。電話やWebフォームから申し込めるため、店舗まで行く必要はありません。
複数の業者に同時に簡易査定を依頼すると、自宅がどのくらいの価格で売れそうなのか、相場が見えてきます。
現地調査・本査定
簡易査定の結果に納得できたら、現地調査を依頼しましょう。担当者が実際に自宅を訪問し、建物の状態や設備、周辺環境などを詳しく確認したうえで、正式な査定額を算出してくれます。
先述した簡易査定はあくまでも概算であるため、現地調査後に金額が大きく変わるケースもゼロではありません。そのため、本査定もいくつかの業者へ依頼し、相場を見極めることが大切です。
条件交渉・売買契約と賃貸借契約の締結
本査定の内容に納得できたら、売却価格や家賃、契約期間、買い戻し条件などについて業者と交渉します。なるべく高く売却したいと思うかもしれませんが、リースバック後の家賃は「売却価格 × 期待利回り（7%〜13%）」で決まるため、売却価格が高くなるほど家賃も上がります。
条件交渉の際は、売却価格と家賃がトレードオフの関係にある点を意識しておきましょう。条件がまとまったら、売買契約・賃貸借契約を締結します。
決済（代金の受け取り）・所有権の移転
決済日には売却代金が振り込まれ、同時に自宅の所有権が買主へ移転します。住宅ローンが残っている場合は、受け取った売却代金でローンを完済し、金融機関が設定した抵当権を抹消する手続きも同時に進めます。
なお、所有権移転・抵当権抹消など登記に関する手続きは、司法書士などの専門家に任せるケースがほとんどです。リースバック業者が専門家を手配してくれることが一般的です。
賃貸生活の開始
決済が完了したら、賃貸借契約に基づく賃貸生活がスタートします。賃貸生活といっても、引越しの必要はなく、これまでと同じ環境でそのまま生活するだけです。この時点から、毎月の住宅ローン返済に代わり、家賃の支払いが始まります。退去を求められないためにも、期日に遅れることなく、確実に支払うようにしましょう。
リースバックで後悔しないためのポイント
リースバックは便利な仕組みであるものの、契約してから後悔しないよう、下記のポイントも意識してみてください。
売却価格とローン残債のバランスを把握する
売却価格がローン残債を下回るオーバーローンの状態では、金融機関の同意を得られない限り、原則としてリースバックを利用できません。また、ローンを完済できたとしても、手元に残る資金がわずかでは、生活を再建しづらいでしょう。
そのためリースバックを検討し始めたら、まず「自宅の売却価格（時価の6〜8割程度）」と「住宅ローン残債」を比較してみてください。
家賃と住める期間を見極める
リースバック後の生活を安定させるためには、提示された家賃が、無理なく払い続けられる金額かどうか見極めることも大切です。また、契約が定期借家契約の場合、住める期間に限りがあります。
そのためリースバック契約を結ぶ際は、「毎月の家賃を払い続けて、退去期間までに生活を再建できるか」といった視点で、売却後の家計をシミュレーションしてみてください。
複数の会社を比較する
先述したとおり、リースバック条件は業者によって異なります。査定自体は無料で受け付けている業者がほとんどであるため、自分にとって有利な契約を結ぶためにも、必ず契約前に複数社へ問い合わせてみてください。
たとえば、すぐにまとまった資金が必要なら、査定額がなるべく高い業者を探すべきです。一方、家賃水準を重視する場合は、売却時の査定額よりも、月々の負担が少ない条件を提示してくれる業者を選ぶといいでしょう。
リースバックに関するよくある質問
それでは最後に、リースバックに関するよくある質問と、その答えについて解説します。
住宅ローンが残っていても利用できますか？
住宅ローンが残っていても、売却代金で完済できれば、リースバックは問題なく利用できます。一方、売却代金でローンを完済できない場合、任意売却とリースバックを組み合わせることになりますが、これには金融機関の同意が必要であり、難易度は非常に高いです。しかし不可能ではないため、当社のような実績豊富な不動産会社へご相談ください。
近所に売却したことが知られる心配はありませんか？
競売と異なり、リースバックしたことを近所の方に知られる可能性はほとんどありません。登記情報は公開されますが、住宅に売り看板が出されることも、表札が変わることもなく、これまでと同じように生活できるためです。近所の方に、家計が苦しいことを知られたくない場合こそ、リースバックを活用してみてください。
まとめ
自宅を売却した後も、そのまま借主として同じ家に暮らせるリースバックは、住宅ローンの返済が苦しくなった際にまず検討したい選択肢の一つです。売却価格が時価より低くなったり、家賃が周辺相場より高くなったりするケースもありますが、住み慣れた環境を維持できる点は大きなメリットといえるでしょう。
当社も東海地方でリースバックを支援しておりますので、住宅ローン返済などでお困りのことがある場合は、お気軽にお問い合わせください。任意売却とリースバックを組み合わせた実績も、数多くございます。
