例えば、住宅ローンが2000万円残っている家で、現在の市場価格が1500万円しかない場合、売却しても住宅ローンを完済できず残債が出てしまいます。このようなケースでは、銀行は残りの500万円を一括で支払わない限り売却を認めてくれません。このように、売却しても残債が残ってしまう場合は、債権者である金融機関と交渉して売却を認めてもらう必要があり、これを任意売却といいます。

任意売却では、いくらで販売するかという価格の決定権は債権者側にあります。
そのため、債権者が市場価格と比較して高めの金額設定をしてきた場合、リースバックに応じてくれる買主（投資家や不動産会社）が現れない可能性があり、その場合は通常の売却をして引っ越しをせざるを得なくなります。

債権者である金融機関の中にはリースバックをすること自体を認めない会社もあります。
当社では過去メガバンクから地銀・信金まで様々な金融機関と任意売却での取引実績がございますので、事前にリースバックが可能な債権者かどうか、過去の事例をもとにお伝えいたします。

任意売却では途中で売却をストップすることが非常に困難です。そのため任意売却でのリースバックを進めて、途中で困難と判断した場合に売却を取りやめるということができません。そのため、任意売却としてチャレンジをした結果、リースバックができなかった場合は、自宅を売却してお引越しをせざるを得ません。しかし、すでに住宅ローンを滞納してしまっていて、どちらにしてもこのまま放置すると競売になってしまうという状況なのであれば、任意売却でリースバックをチャレンジするほうがよいでしょう。

ご相談時の状況

会社の業績不振でボーナスと残業代がカットされ収入が減少し、住宅ローンの返済が厳しくなってしまったS様は、当社にご相談いただいた時点ですでに5か月ほど住宅ローンを滞納してしまっている状態で、債権者に競売を申し立てられてしまう直前でした。

しかし、会社の業績も回復しつつあり、今年度からボーナスや残業代も支給されるようになる見込みであったため、任意売却とリースバックで何とか住み慣れた今の家に住み続けたいと考え、当社にご相談いただきました。

当社でご自宅を査定させていただいたところ、市場価格は1100万円前後というところでした。
競売直前であったため、すぐに債権者である金融機関へ連絡し、競売を止めて任意売却に切り替えてもらうよう依頼しました。

当初、債権者からは1300万円での売却を依頼されましたが、市場の相場を説明して交渉を重ねた結果1100万での売却が認められました。結果として、リースバックを成立させることができ、賃料も8.5万と任意売却前の住宅ローンの月額よりも抑えることができました。

住宅ローンの残債が500万円ほど残ってしまいましたが、こちらも月1.5万円の分割払いで債権者と合意することができ、結果として自宅を手放さずに済んだうえ、売却前から月々の支払いの負担を軽減することができました。