リースバックをご検討の方の多くの方からご質問いただくのが、自宅などの不動産を売却して賃貸として住み続けた後、将来的にまた買い戻すことができるのか？また、買い戻すとしたらどの程度の金額か？というものです。
将来的に買い戻しをご希望される場合は、売却時に「再売買予約権」という権利をつけて売買契約を締結することで、買い戻しが可能です。
その場合の買戻価格は、物件状況や契約内容によって異なりますが、概ね下記の計算で算出されます。
リースバック後の買戻価格の基準
買戻価格＝売却価格×1.1～1.3
※リースバック時の売却代金が1000万円の場合、1000万円×1.1～1.2＝1100万円～1300万円
基本的には、リースバックをしてくれる投資家や不動産業者が、購入した時の金額に購入時と売却時(買い戻し時)にかかる諸費用分を上乗せした金額となりますが、場合によっては多少の利益を上乗せする場合もあります。
なお、買い戻し際の価格も予めリースバックの契約時に定めておくことができ、契約期間内でその金額を支払えば、いつでも買い戻していただくことが可能です。
なお、これらの条件は最初の契約の段階で定めておかなければ、後で資金が貯まった際に買い戻したいと申し出ても拒否されてしまう可能性がありますので、予めリースバックの際の売買契約書と賃貸契約書に買い戻し条件を記載しておくことが大切です。
リースバックの買い戻しができない場合
リースバックの買い戻しは、あくまでも賃貸契約の契約内容をすべて履行した場合のみ有効です。逆に契約内容を履行できない場合には、「再売買予約権」が消滅してしまい、買い戻しの権利を失ってしまいます。
具体的には、賃料を2～３か月以上に渡って滞納してしまうと、買い戻す権利がなくなると同時に賃貸契約も無効になり、ご自宅を引き渡さなくてはなりませんのでご注意ください。
買い戻し価格などの条件は、後でトラブルにならないようにリースバックの契約時に予め定めておいたほうが良いでしょう。
当社にご相談いただければ、買戻し価格などの条件も含めて複数の投資家や不動産会社、ファンドと交渉し、最も良い条件の買主をご紹介させていただきますので、お気軽にご相談ください。
買い戻すときに住宅ローンは組める？
一度リースバックで売却した家を買い戻す際に、住宅ローンを組むことは可能なのでしょうか。
これは、その時の買い戻し価格や年齢・収入などによって変わりますので、一概には言えません。
ただし、通常の住宅購入に比べると、住宅ローンの審査は非常に厳しくなるのも事実です。
特にメガバンクでは、このような特殊なケースの住宅ローンを融資することを嫌う傾向にあります。
銀行で審査が降りなかった場合は、やや金利は高くなってしまいますがノンバンクであればリースバックの買い戻しでも融資をしてくれる会社が多いようですので聞いてみましょう。
なお、不動産の所有権の情報は登記簿謄本に記載されてしまいますので、以前はご自身が所有していた家であることは金融機関に隠すことができません。
