譲渡所得税とは？｜不動産リースバック支援センター

当社に良くいただくご質問の1つが、リースバックした場合に係る税金についてです。

リースバックは一度自宅などの不動産を売却して、同時に賃貸契約を結ぶという仕組みであるため、普通に不動産を売却した際と同様に売却益にに対して譲渡所得税という税金が課せられます。

そのため、リースバックで資金を調達したり債務負担を軽減しても、後から高額な税金の請求が来てしまっては目的を果たすことができません。

譲渡所得税とは？

譲渡所得税とは、資産を売却した際にかかる税金であり、もちろん不動産は資産の一種ですので不動産の売却は譲渡所得税の課税対象となります。

しかし、勘違いされている方が多いのですが、これは「売却した代金」にかかるのではなく、「売却して得た利益」にかかる税金です。

つまり、売却した代金から取得した際の費用を差し引くことができるのです。

まずは、課税の対象となる譲渡所得額の計算式です。

収金額とは、不動産を売った際の売買金額です。
取得費とは、その不動産を取得した際にかかった費用で、つまりは購入時の金額です。またその際にかかったリフォーム費用や仲介手数料も含むことができます。

情緒費用とは、その不動産を売却する際にかかった費用で、仲介手数料や測量費、印紙代などが含まれます。

次に税率ですが、これは短期所有と長期所有で税率が変わります。

譲渡した年の年始において、その不動産を所有している期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」、5年以下だと「短期譲渡所得」に該当し、長期譲渡所得の場合は税率15％（＋住民税5％）、短期譲渡所得の場合は税率30％（＋住民税9％）が課税されます。

なお、平成49年までは復興特別所得税として2.1％が加算されます。

売却する不動産が自身の居住用のものであった場合、3000万円の特別控除が受けられます。

つまり、マイホームの売却であれば、買った時よりも3000万円以上高く売れる人はまずいないでしょうから、基本的に譲渡所得税はかからないと思っていただいて問題ありません。

上記の通り、マイホームの売却であればほどんどの方は譲渡所得税の課税対象にはなりません。

しかし、このマイホーム売却時の特別控除は「売主と買主が親子や夫婦といった特別な関係でないこと」という要件があります。

そのため、親族間でリースバックをしようとする場合、この3000万円控除が使えなくなってしまうので注意が必要です。

また、もう1点注意しなければならないのが、「取得費用が分からない」ケースです。
もし、取得費用が分からない場合、「売却額の5％を取得費用とみなす」という扱いになるため、売却額の95％を所得として計算されてしまうのです。

従って、相続で不動産を取得した場合や購入したのが大昔で、取得金額が分からない場合は事前に税理士などに相談したほうが良いでしょう。