未登記とは?

不動産登記制度とは

日本の不動産に公示に関する制度に不動産登記制度があります。

不動産登記は取引の安全性と円滑化を図るためのものです。

不動産の現況と権利関係を登記簿に記録して公示する制度になっています。この制度によって、不動産が誰のものなのか、誰でも確認することができるのです。

 

登記は必須か

法律上、不動産は登記する義務ではありません。

ただし、建物を新築した場合は1ヵ月以内に表題登記(建物の種類や構造を登記すること)が求められています。

その一方で所有関係や権利関係を示す部分は義務とはなっていません。

 

未登記の不動産とは

現実に未登記の不動産は多く存在します。
物置のような小さな家屋、増築した部分をはじめ個人の住宅でも未登記建物があるものです。

登記が徹底されていなかった古い建物は未登記のままのものもありました。
個人宅ではありませんが、大規模な工場の敷地内にある建物は相当大きなものでも登記がされていない不動産も存在します。

こうしてみると、未登記の不動産は特別珍しいものではありません。
まちを歩けば、未登記の不動産をきっと目にしていることでしょう。

 

登記をしない場合の不都合はあるのか

では未登記の不動産に不都合はないのでしょうか。

第三者へ対抗することができない

登記がないと、その不動産が自分のものと第三者に対して主張することができません。

不動産はボールペンで名前を書いておくわけにはいきません。誰のものか特定できないので登記の制度があるのです。
それを利用していないための一番大きな不利益が対抗要件の不備になります。

融資を受けられない

所有権を主張できないために、不動産を担保にお金を借りようとしても融資を受けることができません。

金融機関は所有権が確認できないような不安定な状態を敬遠します。
所有権だけでなく、増築して、その増築部分が登記されていないだけでも融資を受けられなかったり、登記をするよう要請されたりするのです。

お金を貸す側からすると、登記がないことは融資できない大きな理由になります。

売却も困難

同じような理由で売却も困難です。
登記がないと所有者、面積、築年数などがきちんと確認できません。

その建物が取り壊し前提で価値のないものであれば、話は別ですが、建物にある程度の値段がつく場合には、登記が求められます。この点は注意が必要です。

固定資産税は課税されている

固定資産税は、市町村の職員が巡回したり、航空写真を確認したりしてたとえ未登記であっても建物の存在を確認しているのです。

未登記の不動産はそのほとんどが固定資産税の課税対象となっていると考えられます。
固定資産税は市町村の重要な財源。そのあたり、市町村も抜かりはありません。

 

取引での注意点

ではこうした未登記不動産を取引する際にはどのような点に注意すべきでしょうか。

まずは、登記情報と現況を整合させてから取引に持ち込むことを条件にすべきです。
登記情報と現況が食い違っていると、トラブルの元となります。買主さんのためにも整合を図りましょう。

また、売主さんに対して、決済後買主さんが登記申請するために全面協力する旨の特約を入れるべきです。

売買が終わってしまうと、売主さんは途端に非協力的な態度になることがあります。
登記と現実を整合させてから取引に臨むのが理想ですが、それができない場合は売主さんに協力してもらうような条項を盛り込みましょう。

 

未登記の不動産を確認する方法

未登記の不動産かどうかを確認するには全部事項証明書を確認することが必要です。
全部事項証明書は、かつては登記簿謄本と呼ばれていました。

今でも俗称として登記簿謄本もしくは謄本といっても通用します。
全部事項証明書は近くの法務局の窓口で取得することができます。

今はオンライン化されていて遠くに所在する不動産でも証明書を取得することが可能です。
もし全部事項証明書を確認して、未登記事項が見つかった場合は、土地家屋調査士や司法書士などの専門家に相談してみましょう。

未登記の不動産はリースバックできる?

未登記の物件は、その権利関係や物件の概要が正確に特定できないため、基本的にリースバックをすることができません。

しかし例外として、主要な建物(自宅等)は登記をされていて、わずかな増築部分や車庫・物置などが部分的に登記されていないというケースであれば、リースバックができる可能性もあります。

家自体が未登記という場合は難しいですが、「一部分だけ登記されていない」という状態であれば、まずはご相談いただければと思います。

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