代位弁済とは、債務者に代わりに第三者が債権者へ債務の弁済を行う行為です。

家を購入した際、銀行などの金融機関とローン契約（それに伴う抵当権設定契約）をするのとは別に、保証会社などを利用することがあるかと思います。

その後、何らかの理由でローンが支払えなくなり、滞納が続くと、この保証会社が銀行に対して債務者に「代」わって（代位して）、弁済します。

その後は、ローンの債権者は銀行ではなく、保証会社に移転します。
銀行のために設定していた抵当権も保証会社に移転することになります。

代位弁済されると残っている債務を一括請求される

銀行へは毎月毎月一定の額を返済することができましたが、保証会社はローンの残債を「一括」で債務者に請求してきます。

一括での弁済ができないと、抵当権は実行され、せっかく手に入れた家は競売にかけられ、手放さなければならなくなってしまいます。

競売によって換金されたお金は、借金の弁済に充てられますが、全額の弁済に至らなかった場合、さらに保証会社へ残高分の返済もしなければなりません。

また、ローンの借り入れに保証人がついている場合、保証会社から保証人へ返済の督促が行われます。

債務者が返済できない場合、保証人に返済する義務が生じてしまい、特に連帯保証人の返済義務は債務者の状況に関わらず発生してしまいます。

このように住宅ローンにおける代位弁済では、住宅は競売にかけられてしまう可能性が高いと言えるでしょう。

任意売却で競売を回避

競売は裁判所が事務的に行う売却方法であるため、一般的には相場よりも低い価額（相場の７～８割程度の価格）で売却が行われる場合も少なくありません。

そこで、任意売却により高額で売却することをお勧めいたします。

任意売却は裁判所からの介入がなく、実際には債権者とも相談の上、専門業者に依頼し行われ、市場に近い価格での売却が可能で、競売に比べて残債も少なくなる可能性が高いです。

リースバックの場合

代位弁済後にリースバックをする場合、任意売却により自宅を売却したうえで賃貸契約を締結することになります。

この場合、まずは代位弁済した保証会社に任意売却の許可を得る必要があります。
また、売却価格も保証会社の承諾が必要となります。

そのため、代位弁済後にリースバックができるかどうかは債権者である保証会社次第になり、通常のリースバックと比べて成功率が下がってしまいますので、できる限り代位弁済前に手を打つことをお勧めします。

ただし、当社では代位弁済後にリースバックを成立させた実績も数多くございますので、すでに代位弁済されてしまった方もまずは諦めずにご相談ください。