新築住宅の名義を見ると、夫婦共有のケースが増えています。

こうした共有名義の不動産を売却しようとするとどのような手続きが必要でしょうか。
単独所有と比べると手間がかかる印象の共有不動産。その処分の方法についてみていきます。

そもそも共有不動産とは

共有とは、ある財産を複数の人や団体で所有することです。
不動産を単独で所有しているのではなく、複数の人や団体で所有している不動産を共有不動産または共有名義の不動産といいます。

持分とは共有不動産の所有権の割合のことです。
この持分割合によってその不動産に対する支配力が決まります。

売却で問題となる典型的な例は、夫婦で共有している場合です。
不動産の取得費用を夫婦双方が出す場合、その拠出額に応じて持分を定めないと税務署から指摘を受ける場合があります。

これを回避するため、以前よりも夫婦共有の割合は増えたものとみられます。

共有不動産の処分には全員の合意が必要

共有不動産は多くの人や団体で所有しているため、単独所有の場合に比べて、手間がかかることがあります。
保存行為と言われる、その不動産を維持するための行為はそれぞれ単独で行うことが可能です。

簡単な修繕、清掃などが保存行為に入ります。管理行為と呼ばれる改良などは持分の過半数の合意が必要になります。
自宅を例にあげれば、リフォームなどの多額の費用を要する改良がこれに該当します。

共有不動産の処分や売却には、所有者全員の合意が必要です。
なお、リースバックも売却には変わりありませんので、共有者全員の同意が必要になります。

夫婦で共有している場合はお二人の合意が必要になります。夫婦が不動産の売却に前向きであれば、問題ありません。

ただ、どちらか一方が反対していたり、離婚などでコミュニケーションがとりづらくなったりしているとスムーズに処分が進まなくなります。

共有者全員の合意、これが共有不動産の売却を難しくしている原因なのです。
今、問題になっている所有者不明地も共有不動産と同じ問題を抱えています。

登記名義人がなくなり、相続が何度も繰り返されると共有者はどんどん増えていきます。
雪だるま式に増えた共有者全員の合意を得るのは至難の技です。
売却に限らず、共有はトラブルの元になりうる所有形態になります。

共有名義の不動産を売却するには

共有名義の不動産を売却するには、共有者の合意が欠かせません。これはリースバックでも同様です。

共有名義の不動産を売却しようとする場合には、まず共有者の合意をとりましょう。
売却の第一歩として共有者の合意が絶対条件です。

共有持分の単独売却

共有不動産全体の処分には、共有者全員の合意が必要です。
ですが、自分の持分だけの処分であれば単独で処分、売却することができます。

これは一見すると朗報のようですが、必ずしもそうとは言い切れません。
一般的な戸建住宅やマンションの一室が共有不動産と仮定して、その共有持分を購入しようとする人は少ないのが現状です。

共有持分のみの売却は相当な価格の割引が行われます。値段が安ければ購入者が現れる可能性はあるのです。

なお、当社では一部の持ち分のみのリースバックは承っておりませんので、ご了承ください。

共有物分割の手続きと共有物分割協議

ここまで共有不動産を売却するのは一筋縄ではいかないことをお伝えしました。
ここで共有不動産処分の方法をご紹介します。
それは共有物の分割協議です。

これは共有物の持分を分割してもらい、単独所有の不動産に変える協議です。
不動産が更地などの場合は、不動産を分割(分筆といいます)して単独所有の不動産に変更することができます。

また、代金分割といって共有不動産を売却してその代金を共有者で分割することも可能です。
他の共有者に自分の持分を買い取ってもらうことを請求することもできます。

さらにこれらの協議が調わない場合には、裁判所へ共有物分割訴訟を起こすことも可能です。
難しい強雨尤物の処分ですが、こうした制度があることもチェックしておきましょう。

共有不動産の処分は難しいが

これまで見てきたように、共有不動産の処分や売却は難しいものです。
とはいえ、財産が夫婦共有の不動産しかないという方もいることでしょう。

まずは共有者と話し合いを行い、その後、共有物分割協議、分割訴訟へ移行していくことが順序です。
売却や分割協議には、専門家への相談をお勧めします。