リースバックのトラブルと当社の対応｜不動産リースバック支援センター

リースバックはここ数年で一般に広まった新しい仕組みですので、まだまだルールが明確になっておらずトラブルに発展するケースもあるようです。

当社にも、すでにリースバックした方やこれから契約を検討してる方から、以下のようなご相談を数多くいただいております。

当社は自社買取ではなく仲介として、お客様を支援する立場で契約を進めますので、以下のようなトラブルにならないよう対策を行っております。

契約の更新ができず、家から追い出されてしまった

リースバックは通常「定期借家契約」と言われる契約で賃貸契約が締結されます。これは法律上で「更新はなく期間の満了と同時に退去する」と決められている契約です。

従って、単純に定期借家契約を結んだだけであれば、その期間が満了した段階で家を出ていかなければならなくなります。実際にそのことを知らずに契約されてしまった方が、そんなはずではなかったということでトラブルになっているケースもあるようです。

当社では、定期借家契約書の特約または別紙で「再契約」の条項を必ずつけております。賃料の延滞がない限りは期間満了時に何度でも賃貸契約を再度締結できることを書面上で明記し、永続的にお住まいを続けられるようにしております。

途中でリースバックの買主(オーナー)が第三者に転売されたらどうなってしまうのか、というのも良くご質問をいただく懸念事項のひとつです。

仮にオーナーとなった会社や投資家が破産ということになれば、不動産は売却せざるを得ないため、転売を100％防ぐことは事実上できません。

万が一、オーナーが破産等の理由により不動産を第三者に転売せざるを得なくなった場合に備えて、当社では「第三者に転売するときは必ず賃貸契約を同条件で承継させる」という趣旨の条文を契約書に盛り込みます。

そのため、万が一転売されてしまったとしても、それまでの賃貸契約の条件がすべて新オーナーに引き継がれます。影響としては家賃の振込先が変更になる程度です。

「賃貸になったので家が壊れた時の修繕はオーナー側でやってもらえると思っていたが応じてもらえない」というのもよくあるトラブルとして耳にします。

この点がリースバックと一般の賃貸契約の異なる点で、リースバックの場合は原則として修繕はご自身で行う必要があります。

当社でリースバックの契約をさせていただく場合には、必ずお客様(賃借人)とオーナー(賃貸人)の双方に保険に加入していただきます。

そのため、天災などで家が破損してしまった場合は、小規模な修繕であれば借主の「家財保険」で、大規模のものはオーナーの「火災・地震保険」で修繕費の捻出が可能です。

これもリースバックをご検討されている多くの方が不安に思う点かと思いますが、原則として家賃の値上がりはありません。

しかし、家賃の変動については通常の賃貸契約と同じ考え方が適用されるため、例外的に以下のような事象が起きた場合には絶対に家賃が上がらないという保証をすることはできません。(可能性としては極めて低いと言えます)

【家賃が値上がりするケース】

・土地や建物の固定資産税などの税金の増額によって現在の家賃が不相当となった場合
・経済事情の変動で周辺の家賃相場が著しく上がり、現在の家賃が不相当となった場合

上記の点についてはしっかりと事前にご説明させていただきます。また、上記のような特殊な事情がないにもかかわらず、オーナーの都合で家賃の値上がりを要求されないよう契約書に盛り込みます。

ちなみに、当社でこれまで扱ったリースバックにおいて、途中で家賃が上がった例は１件もありません。

リースバックをすると、あくまでも所有権はオーナーになるため、事前の取り決めをしっかりしておかないと買い戻しに応じてもらえない場合があります。

口約束でしか買い戻しを取り決めていないと、後で応じてもらえなかったり高額な買戻し価格を要求されてしまう恐れがあります。

買い戻しの価格や条件についても、契約時に書面で明記してオーナーに確約してもらいます。

当初は良い条件で査定してもらったのに、いざ契約になると売却価格が下がったり、家賃が上がってしまうということも考えられます。また、諸費用が想像以上に高くてこれでは手元にほとんど資金が残らないので契約をやめたい、といったケースもよく耳にします。

当社でも、物件について正確に調査をする前段階での簡易査定の条件と、調査後の最終的な本査定の条件に変動が生じてしまうことはあります。しかし、この段階で改めて経緯をご説明のうえご提案をさせていただきますので、もし条件にご納得いただけなれば、この段階で解約いただいても一切の費用は請求いたしません。

また、諸費用についても事前にお見積もりをしてご提示をさせていただき、契約前にしっかりとご説明させていただきます。(リースバックに掛かる諸費用について詳しくはこちら>>)

その他のよくある質問