不動産競売とは、裁判所が担保を設定していた不動産を強制的に入札に付し、その売却金額で債権を弁済する手続きのことです。
債務者は金融機関などからお金を借りる際、担保の提供を求められます。
多くの場合は抵当権です。ローンや借金の返済が滞りなく終了すれば、抵当権は抹消できます。
弁済ができず、滞納してしまった場合はこうした競売手続きがなされます。
競売は不特定多数の購入希望者が参加します入札システムです。
競売の流れ
競売は次のような流れで進んでいきます。
1.差し押さえがされる
競売の前段階として差し押さえが行われます。
差し押さえは債務者が財産を勝手に処分しないように所有権の移転などを禁止する手続きです。
せっかく競売の手続きを進めていっても売却すべき財産がなくなってしまっては債権者に弁済することができなくなります。
債務者が妨害行為をして競売手続きができなくなることを防ぐ目的で差し押さえが行われるのです。
2.競売の公告
競売が始まるとその事実が公告されます。
かつては裁判所の前の掲示板に貼り出されたり、官報に掲載されたりといったものでした。
現在では裁判所が運営する競売物件のサイトに掲載されます。
ネットに発表されるので競売が始まったことが一目瞭然です。
この公告によって債務者の弁済がうまくいっていないことが公表されてしまいます。
債務者は苦しい立場におかれることになります。
3.執行官の現地調査
具体的な売却のための調査が開始されます。
執行官とは、競売手続きを進める専門官です。
債務者はこの調査に協力を求められます。
仮に債務者がカギをかけて執行官の立ち入りを拒んだとしても、執行官はカギを壊して中に立ち入る権限があります。
執行官は調査に際して警察官や不動産鑑定士などの専門家を同行させることも可能です。
なじみのうすい執行官ですが、その権限は強いものがあります。
4.入札
調査が終わると、入札が始まります。
購入希望者が参加し、一番高い価格を提示した希望者が落札します。
購入希望者は競売不動産への立ち入りが基本的にできないので、リスクを含めて安めに入札します。
このため、通常の取引や任意売却よりも安価に売却されるおそれがあるのです。
落札者が代金を納付すると、裁判所が引渡命令を出し、強制執行が行われます。
5.落札後は強制退去
引渡命令が出されると、債務者はその不動産から立ち退かなければなりません。
引っ越し代も出してもらえず、新しい住居も自分で確保しなければなりません。
競売は債権保護の側面が強いため、債務者の都合はあまり考慮されていないのが現状です。
競売のデメリット
1.債務者(所有者)の意見は通らない
競売は債権の回収を目的とした手続きのため、いったん手続きが始まると債務者の意見や都合は聞き入れてもらえません。
財産も差し押さえられ、身動きが取れなくなってしまいます。
自分の財産なのに自由にできない状態に陥ってしまいます。
2.安価に売却されてしまう
競売は購入希望者にとってもリスクのあるものです。
原則として建物の内部は見ることができません。
通常の売買であれば宅建業者が仲介をするので重要事項説明がなされます。
競売では宅建業者が介在しないのです。
執行官が作成した調査報告書がその代わりになります。
ただし、執行官も不動産の専門家ではないですし、調査項目も重要事項説明書よりも少ないものです。
こうしたリスクがあるため、入札価格は低くなります。
落札される価格は概ね市場の7~8割ですが、ケースによっては市場価格の半分以下ということもあります。
売買価格でいえば、任意売却のほうが有利です。
3.退去しないと損害賠償も
引渡命令が出された不動産から退去をしない場合、不法占拠になる場合もあります。
損害賠償も請求される可能性もあるのです。
自分の家に住んでいただけなのに、債務が増えてしまうおそれもあります。
競売の前に任意売却やリースバックの検討を
債務者の側から見ると競売はデメリットの多い制度です。
もし、競売になるおそれがあるなら、おすすめするのは任意売却になります。
任意売却は民間の取引なので市場価格での売却も可能です。
また任意売却でリースバックをすることができれば、今の家から引越しすることなく住み続けることもできます。
住宅ローンなどの返済が困難になっている方は、競売になる前に早めに早めに検討しましょう。