「父の介護費用を捻出するために、父の家をリースバックしたいが、父がすでに認知症で判断能力が低下してしまっている」というご相談をいただくことがあります。

結論から申し上げると、認知症などで判断能力が低下してしまうと、法律上の「契約行為」ができなくなってしまうため、不動産の売却自体ができなくなってしまいます。

「成年後見制度」で、成年後見人が本人に代わって不動産の売却できる

認知症などで判断能力が低下してしまった方が不動産の売却などの契約行為をするためには、成年後見の申立が必要です。

成年後見制度とは、認知症などで判断能力が低下してしまった方の財産の管理や生活の支援をするための制度です。

成年後見を裁判所に申し立てて受理されれると、裁判所が選任した成年後見人が本人に代わって財産の管理・処分を行うことができるようになり、不動産の売却も成年後見人が本人に代わってすることができます。

なお、成年後見人には親族がなることが一般的ですが、弁護士や司法書士などの専門家が選任されることもあり、その判断は裁判所が行います。

後見人であっても自宅の売却には裁判所の許可が別途必要

後見人は、本人に代わって財産の管理・処分を行うことができ、不動産の売却も成年後見人の権限で行うことができます。

ただし、自宅の売却は本人にとっては非常に重要な問題ですので、成年後見人であっても単独の判断で行うことはできず、裁判所の許可が必要になります。

つまり、本人の生活にとって本当に自宅を売却することが適切なのかどうか、合理的でやむを得ない理由があるのか、といったことが裁判所に認められなければなりません。

そのため、リースバックも一度不動産の売却して賃貸契約に切り替えるかたちをとるため、成年後見人が本人の自宅をリースバックするには、そのリースバックが本人にとって合理的であると裁判所に認められる必要があります。

成年後見はあくまでも「本人の生活や権利」を守るための制度

成年後見はあくまでも本人のための制度です。
そのため、成年後見人が本人の自宅をリースバックするためには、本人にとってそれが合理的である必要があります。

従って、自宅を売却して得た資金が、例えば「本人の生活費」や「介護費用」、「本人の借金の返済」など、本人のために使われる必要がります。

逆に言えば、親族など本人以外の人が自分の借金の返済などに充てるために利用することはできませんので、リースバックで捻出した資金の使途には注意が必要です。