物上保証とは？｜不動産リースバック支援センター

物上保証とは、債務に対して担保提供することです。この物上保証をする人を物上保証人といいます。

通常の住宅ローンで考えてみます。
住宅ローンでは購入予定の不動産を担保にいれることが一般的です。

すでに建物が完成している新築物件や中古物件では土地と建物が担保になります。
土地だけ購入して、そこに建物を建てる場合は土地と建物のローンが別々になることもあります。

いずれの場合も購入する不動産そのものを担保にすることには変わりがありません。

物上保証はローンを借りる人と所有者が異なる不動産を担保にする場合に起こります。

例えば、子が親の土地にローンを組んで家を建てる場合、ローンを借りる人(債務者)は子ですが、その土地も担保に入れるため、親が物上保証人となります。

住宅ローンの契約者は夫で、家の名義が夫婦で共有の家の場合、共有者である妻が物上保証人ということになります(ただし、このケースでは妻が物上保証だけでなく連帯債務者や連帯保証人になっているケースが多いです)

物上保証人に似た制度として連帯保証人があります。
この二つの制度の違いはどこにあるのでしょうか。

物上保証人は有限責任になります。
担保として主に不動産を提供するのが物上保証人です。

もし債務不履行などで抵当権が実行された場合、担保として提供した不動産は競売にかけられてしまいます。
担保として提供した不動産はなくなってしまいますが、物上保証人の責任はそれで終わりです。

これ以上責任を追及されることはありません。この意味では、物上保証人は有限責任といえます。

一方で連帯保証人はこれまでの規定では無限責任に近い責任がありました。
実質的に債務者と連帯保証人は文字通り連帯して債務を負っているような状態です。

債務者が弁済できない場合は連帯保証人に請求が回ってきて、連帯保証人はその債務を支払う義務がありました。

つまり、自宅が競売にかけられてしまい、なおかつ残債が残ってしまった場合には、連帯保証人はその残債の返済においても責任を負うことになります。（物上保証人は残債の返済義務がありません）

連帯保証人にはなるな、といわれるくらい連帯保証人の責任は重いものでした。

この連帯保証人制度は2020年の民法改正によって限度額を設定するように改正される見通しです。

連帯保証人になる際の契約書に例えば「連帯保証人の責任は1,000万円を限度とする」といった条文が追加される可能性があります。

債務者が所有していない不動産(名義が住宅ローンの契約者と異なる不動産)が担保になっている場合、リースバックや任意売却を行うにあたっては物上保証人の協力が不可欠です。

担保になっているとはいえ、その不動産は物上保証人のものですので、債務者が勝手に処分することも任意売却してしまうこともできません。

実務的には、物上保証人と宅建業者で売却を進めていくかたちになります。

住宅ローンや事業資金の借り入れの担保として物上保証が行われている場合、物上保証人が債務者の両親であるケースが多くあります。

債務者の実家の土地建物が担保になっているのです。
債務者も両親の住んでいる実家が競売に付されることには抵抗があります。

一方、両親は子どもの債務弁済のため、実家の売却はやむなしと考える場合もあるのです。

このまま競売にかけられれば、実家の不動産は入札となります。落札者が決まると、両親は実家から退去しなければなりません。これは心情的にもつらいものです。

両親が実家から追い出されてしまうことを防ぐには、リースバックが有効です。

実家を任意売却し、これを購入先から賃貸します。
リースバックをすることによって両親は引き続き実家に居住することが可能です。

競売だとその旨の公告が出され、ネットにも掲載されます。こうなると近所にも競売のことが知られてしまうもの。

一方、任意売却はこうした手続きはありません。
外見上の変動は最小限にとどめ、債務を整理することもできます。

競売よりも高く売却することも可能です。競売になる前に任意売却を早めに検討しましょう。