媒介契約とは？｜不動産リースバック支援センター

媒介契約とは、不動産の売買や貸借などの契約の成立のために、契約の相手方を探し、契約を成立させることを宅建業者に依頼する契約のことをいいます。

いわば、「買主（貸主）を探してください」という依頼をする契約です。

媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があります。

複数の宅建業者に依頼できる契約が一般媒介契約です。
一方で、依頼者が特定の1社の宅建業者にのみ依頼し、他の宅建業者に依頼することができない契約が専任媒介契約です。

さらに、専属専任媒介契約は依頼をした宅建業者の探し出した相手方としか取引できないものです。

これらのうち、専属専任媒介契約はあまり使われていません。

任意売却でよく使われる契約は専任媒介契約です。

任意売却は金融機関をはじめとする債権者との調整が欠かせません。

一般媒介契約のように複数の宅建業者に依頼すると、情報や窓口の一元化が困難になります。

このため、単独の宅建業者しか営業活動ができないように専任媒介契約が選ばれるのです。

なお、リースバックの仲介を依頼する場合は媒介契約の種別に制限はありませんが、任意売却によるリースバックを目指す場合は上記の通り専任媒介契約が原則となります。

宅建業者は、円滑に取引が進み、売主から買主へスムーズに所有権移転がなされることをサポートすることが仕事です。

媒介契約を締結すると、宅建業者はまずは取引の相手方を見つけなければいけません。

通常の不動産売却であれば、新聞やチラシで不動産の広告を出したり、最近はネット広告を使うことが多いです。

リースバックの媒介契約の場合は、依頼者が希望する条件で購入・賃貸してくれる投資家や業者を探すことになります。

また、買い手が見つかって契約に進む場合は、契約書と重要事項説明書の作成を行います。
こうした書類を作成するには、現地や市役所での物件調査、取引内容の交渉などが必要です。

また、リースバックの場合は賃貸契約書や買戻しの覚書なども作成します。

さらに、それ以外にも、不動産の所有権移転するために司法書士を手配したり、土地の境界が決まっていなければ土地家屋調査士を手配して測量を依頼するなどの準備を行います。

取引の条件も決めなければなりません。
頭金はいくらにするのか、住宅ローンは使うのか、住宅ローンはいつ頃審査結果が下りるのか。

こうした条件を整理し、売主・買主双方、さらには債権者にも納得してもらわなければなりません。

リースバックの場合は賃貸の条件も含まれてくるので更に多くの調整が必要になります。

契約と引き渡しは同時に行うのか、契約の場所はどこにするのかなど、文字通り売主と買主を仲介して決めなければいけないことは数多くあります。

そして忘れてはいけないのが、重要事項説明。
これは調べた内容や決定した契約内容を買主や借主に説明することで、宅地建物取引士が行う仕事です。

当日は契約の前に売買対象の不動産の所有者を確認します。

これは、売主が税金などを滞納して不動産を差し押さえられていないか確認するためです。
この所有権の確認は司法書士さんがしてくれる場合もありますが、宅建業者も併せて確認を行います。

契約日や引き渡し当日は契約書の締結、引き渡し書類の整理、売買代金や固定資産税の清算金などのお金のやり取り。

この他にも多くの書類への署名や押印が必要です。
こうした段取りをすべて整えるのが媒介契約の具体的な内容になります。

任意売却は専任媒介契約が多いため、宅建業者の選任が重要です。
任意売却の経験の少ない宅建業者や営業力のない宅建業者では、早期の売却は期待できません。

信頼のおける宅建業者を選びましょう。

また、リースバックを扱える会社は宅建業者の中でもごくわずかです。
これまでどのくらいの実績があるのか、必ず確認するようにしましょう。