既存不適格とは?

既存不適格とは、建築した当時は適法に建てられた建物であっても、その後の法改正により現行法上では不適格になってしまった物件のことを指します。

既存不適格の建物は違法?

建築基準法では、着工時に適法に建てられていればその後の法改正で不適格になってしまったとしても、すぐに改築や建て替えを必要とするわけではなく、既存不適格の建物が違法というわけではありません。

従って、そのままの状態で使用を続けることも、売買することも可能です。

既存不適格の建物の問題点

既存不適格の建物の問題点としては、仮に他人に売却使用とした際に、ほぼすべての金融機関で原則として買い手の住宅ローンが通らないことが挙げられます。

そのため、買い手は現金で一括払いする必要があり、実質的には普通の物件と比べると極めて売りづらくなり、売れてもかなり安くなってしまうことがほとんどです。

また、もし増築や建て替えをする場合には、現行法に適合する必要があるため、増築や改築が難しくなってしまうケースもあります。

既存不適格の物件のリースバック

既存不適格であっても、売買や賃貸の契約をすることは自由です。
従って、建物が既存不適格でもリースバック自体は可能です。

ただし、懸念点として以下の点が挙げられます。

・建物の評価額は0で算定

原則として、既存不適格の建物は、残存期間が残っていたとして金額を付けることができません。
また、将来的には解体して再建築することが前提となるため、見込の解体費分が評価額から差し引かれるケースもあり、実質マイナス評価となる可能性もあります。

従って、金額面での条件は適格の物件に比べると不利になります。

・再建築できることが条件

リースバックするためには、将来建物を解体して再建築できる土地であることが条件となります。
つまり、既存不適格であっても建物の要件さえ満たせば建て替えができる土地であれば問題ありません。

しかし、一度解体したら新たに建物を建てられないような土地(例えば接道要件を満たしていない土地)の場合にはリースバックをすることができませんので注意が必要です。

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